Генеральный директор PIONEER Алексей Мирошников дал интервью главному редактору CRE Михаилу Аносову*:
– PIONEER уже много лет развивает проекты в сегменте коммерческой недвижимости и, можно сказать, стал одним из главных идеологов многофункциональных комплексов, где коммерция и жилье переплетаются в некое единое целое. Вы явно взяли курс на создание мест приложения труда в новых, непривычных прежде районах. Компания сама пришла к этому вектору развития или все-таки был определенный запрос со стороны городской администрации?
– Компания PIONEER еще в 2019 году объявила о смене стратегии: мы решили диверсифицировать портфель и выйти в сегмент коммерческой недвижимости. Такое решение можно назвать особенно актуальным в условиях нехватки офисных площадей и рекордно низкого уровня вакансии в классе А на уровне 9%.
Что касается города, на разных этапах развития Москвы приоритет отдается разным аспектам. Несколько лет назад город делал большой акцент на обновление жилого фонда в Москве, на программу реновации. Постепенно, после перехода данной программы в активную стадию, список приоритетных направлений развития пополнился и комплексным развитием транспортной инфраструктуры: новые станции метро, магистрали, развязки и т. д. Сегодня же мы видим активную реализацию программы комплексного развития территорий, собственно, туда мы и идем. Одна из главных особенностей КРТ – грамотный микс жилой и коммерческой недвижимости в рамках районов. Еще важнее – создать для жителей столицы качественную и продуманную среду, где можно жить, растить детей, получать услуги и работать в одной локации. И коммерческая недвижимость играет в этом процессе одну из главных ролей.
– По поводу мест приложения труда меня интересует такой вопрос: о каких МПТ можно говорить на фоне жесточайшего кадрового дефицита? Нет ли тут лукавства – возвести абы как объект исключительно ради льготы по ВРИ и строить жилье?
– Это устаревший и, по сути, тупиковый подход. На протяжении последних лет мы видим, как активно строятся качественные комплексные проекты.
Более того, мы по своим объектам видим, что огромным спросом пользуются те из них, что расположены не только в традиционных офисных локациях. И здесь мы говорим не только про спрос со стороны инвесторов, хотя 55% покупателей офисов в наших проектах — именно инвесторы. Спрос подогревает и город, развивая ТПУ и транспортную инфраструктуру. По моим ощущениям, интерес к тем же офисам вот-вот начнет смещаться от третьего транспортного кольца ближе к МКАД, в районы, которые раньше были традиционно исключительно жилыми.
– Эта тенденция станет отчетливой в какой временной перспективе?
– В текущих условиях сложно что-то прогнозировать с достаточной долей уверенности, но я думаю – в течение 5–10 лет.
– Уже сегодня возводя офисные площади, как вы говорите, в «неофисных локациях», вы анализируете, кто их будет арендовать? Не покупать, а арендовать у покупателей.
– Конечно. В том числе с этой целью мы создали Департамент аренды, который будет помогать нам выстраивать долгосрочные и доверительные отношения с нашими инвесторами.
Мы понимаем, что офис не будет эффективным инвестиционным продуктом, если некому будет передать управление арендными отношениями. Покупатели не всегда осознают все тонкости сегмента и не готовы тратить время и силы на общение с будущими арендаторами, решать все необходимые юридические вопросы.
Если говорить про рынок аренды в целом, то мы сейчас видим дефицит качественного предложения. Присутствует спрос со стороны арендаторов, которым нужны быстрые и качественные решения для размещения штата сотрудников. Арендатор оценивает локацию, транспортную доступность, качество предложения и делает выбор.
– С 2020 года вы движетесь по модели реализации офисов на продажу. Как сегодня вы оцениваете этот субрынок? И нет ли ожиданий, что потенциал инвесторов исчерпается?
– Сейчас объем предложения в сегменте офисов на продажу находится на уровне 240 тыс. кв. м. На протяжении последнего года этот показатель стабилен, несмотря на активный выход на рынок новых проектов. В 2023 г. продажи открыли в 10 новых проектах суммарной полезной площадью около 200 тыс. кв. м. Но интерес и спрос не сократились, а только выросли.
Средневзвешенная цена на офисы в целом по рынку тоже стабильна: новое предложение с более низкой ценой было нивелировано ростом цен в уже реализуемых проектах. В отдельных объектах рост цены за год составил более 30%, что было обусловлено стабильным интересом покупателей к проектам, качеством и локацией. Конечно, конкуренция усиливается. Еще 4 года назад на этом рынке было не более 4 активных застройщиков. Сейчас количество игроков выросло в три раза. Но мы понимаем, что успешными в долгосрочной перспективе останутся те, кто подходит к проектам системно, не по принципу «построил – продал – забыл». Репутация влияет и на возврат инвесторов, и в конечном итоге на интерес арендаторов к офисам.
– Для управления бизнес-парком OSTANKINO вы привлекли Sawatzky, но также не отказались и от своей собственной УК, PIONEER Property Management. Каким вы видите развитие собственной управляющей компании в структуре девелопера?
– Наше взаимодействие с покупателем происходит не только на этапе продажи, но и эксплуатации объекта. Чтобы клиент мог получить максимально комфортный и «бесшовный» опыт, необходима и собственная управляющая компания, которая будет понимать важность этого этапа. Мы привлекли Sawatzky для качественной технической эксплуатации, а сами смогли сосредоточиться непосредственно на услугах и арендных отношениях. В управлении крайне важны детали: скорость реагирования, вариативность решений, гибкость и адаптивность к потребностям клиентов. Мы создали собственную структуру полтора года назад, заранее представляя себе именно такую логику функционирования УК внутри девелопера.
– Как сегодня выглядит идеальный баланс жилой и коммерческой недвижимости в рамках комплексных проектов?
– Сегодня в комплексных проектах на коммерческую составляющую приходится около трети площадей. Данное распределение сложилось органически. Мы и прочие девелоперы сами постепенно пришли к такому балансу. Помните, в 2016 году была анонсирована концепция 15-минутного города? За 8 лет ее развития мы перешли от теории к практике, сейчас и появляются заложенные по данной концепции проекты.
Безусловно, у города есть исторический, культурный и деловой центры, однако, ввиду «разрастания» городов в целом, увеличения их площади и населения, оставаться в сложившейся структуре становится крайне сложно. Поэтому так нужна была новая модель: создание различных точек притяжения в рамках районов позитивно влияет на сокращение маятниковой миграции и комфорт в целом.
Застройщики всецело разделяют концепцию создания коммерческих проектов в удаленных от центра локациях, но иногда не так просто воплотить в жизнь все детали концепции 15-минутного города. Все зависит от финансирования и начинается с него.
– Кстати об инвестициях. PIONEER – одна из немногих компаний, которая строит проекты коммерческой недвижимости с применением банковского финансирования. Как сегодня обстоит ситуация с ним?
– Прежде всего, я бы отметил, что количество банков, которые готовы рассматривать финансирование проектов коммерческой недвижимости, значительно ниже, чем в жилье. Сегмент коммерческой недвижимости более подвержен влиянию внешнеэкономических факторов. Так как все «завязано» на компании, на юридические лица, то здесь отсутствует опция импульсивного выбора или попыток решить вопрос в моменте. Все должно быть в рамках стратегии развития, будущих расходов и утвержденных планов.
Коммерческие объекты всегда являются более рискованными активами, и вхождение в них банки рассматривают с еще бОльшим вниманием и осторожностью. При этом в отдельных банках отличается и структура проектного финансирования. Так, чаще всего для коммерческих проектов требуется более высокая доля собственных средств. Если в жилье данная цифра может нередко равняться нулю, то в коммерческих объектах находится в диапазоне 20–40%. Будем честными, для качественных проектов с продуманной концепцией у девелоперов с отличной кредитной историей и опытом собственные средства, конечно, могут отсутствовать, однако это больше исключение, чем правило.
При этом в рамках «жизни» проекта банки готовы менять условия. Так, для одного из наших комплексных коммерческих объектов на начальном этапе реализации требовалась доля собственных средств на уровне 40%. Однако после успешного старта продаж, развития проекта и выхода его на стабильные показатели доходной составляющей банк согласился сократить долю собственных средств компании в проекте.
Мы понимаем, банки очень скрупулезно относятся к вхождению в проект и будут рассматривать заявки для реализации действительно качественных, детально проработанных объектов, которые точно найдут своего арендатора или покупателя. Таким образом, ключевую роль будут играть надежность застройщика и качество концепции.
– Вы зашли на рынок торговой недвижимости с новыми проектами. Помимо офисов, у вас есть активные проекты в сегменте торговых центров. Как вы оцениваете его потенциал? Удалось ли сегменту оправиться от ковидных шоков и последствий ухода зарубежных брендов?
– Мы смотрим на рынок и видим цельную картину достаточно позитивной. В 2024 г. к вводу в Москве планируется 18 торговых центров общей арендопригодной площадью порядка 200 тыс. кв. м. На рынке продолжается тенденция к возведению небольших ТЦ районного масштаба: средняя площадь новых ТЦ в 2024 г. составит около 10 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей под аренду уже сократилась с двузначных цифр до отметки 8–9%. На фоне крайне небольшого объема ввода торговых центров вакансия может продолжить снижаться и по итогам года достигнуть допандемийных значений 2019 г. Досуг, развлечения – неотъемлемая часть популярного торгового центра. Поэтому мы приводим в наши проекты уникальные гастромаркеты, современные фитнес-клубы, book café, активити-парки, предусматриваем места для проведения мероприятий и занятий спортом на открытом воздухе. К нам зашли операторы нового масштабированного ритейла с коллаборациями – их выбор подтверждает правильность концепции всего проекта, в данном случае – МФК BOTANICA.
– Компания PIONEER начинала свой путь в Санкт-Петербурге, потом последовало завоевание Москвы. То есть у вас в общем есть опыт «пионерского» выхода из региона в столицу. Сегодня многие эксперты предсказывают взаимопроникновение регионального и столичного рынков. Вы, с учетом опыта, как оцениваете ситуацию?
– Мы видим активную экспансию: будь то выход региональных застройщиков в Москву или, наоборот, выход столичных девелоперов в регионы. Московские застройщики расширяют географию присутствия и выходят в первую очередь в активно развивающиеся и перспективные регионы. Накопленный опыт и экспертиза, скорее всего, позволят им успешно конкурировать с местными игроками.
Что касается региональных застройщиков, они обычно стремятся выйти на московский рынок ввиду его высокой маржинальности. Москва всегда будет являться точкой притяжения для населения и бизнеса, что обеспечивает рынку столицы совершенно другую емкость и, как результат, привлекательность.
Региональные игроки выходят в Москву, скорее, с точечными, небольшими проектами без развитой коммерческой и социальной инфраструктуры. Как результат – значительная конкуренция с их стороны пока не формируется.
На рынке коммерческой недвижимости удачные примеры выхода из регионов в Москву единичны. Полагаю, что в ближайшие годы ситуация радикально не изменится. Задавать тон сегменту продолжат системные столичные девелоперы.
*Интервью размещено в №3 (437) I Март 2024, www.cre.ru.
